Inventário com imóvel rural: o que você precisa saber para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica

Imóvel rural no inventário

O agronegócio tem um papel de destaque no Brasil, sendo responsável por aproximadamente 25% do PIB nacional. Com esse peso econômico e social, é natural que muitas famílias brasileiras possuam imóveis rurais em seu patrimônio. Porém, ao tratar de sucessão hereditária, surgem questões específicas e técnicas que podem impactar diretamente a valorização, negociação e até mesmo a possibilidade de inventariar esse tipo de bem.

Neste artigo, trago os principais aspectos que devem ser observados quando o inventário envolve imóveis rurais, com base na legislação atual, jurisprudência e exigências administrativas.

1. Regularidade é essencial no inventário com imóvel rural

O primeiro ponto de atenção é a regularidade do imóvel. Um imóvel rural irregular pode ser desvalorizado em até 50%, além de gerar travas burocráticas que impactam o andamento do inventário com imóvel rural, atrasam a partilha e impedem negociações futuras.

Algumas irregularidades comuns:

• Imóvel com área inferior à fração mínima de parcelamento;

• Falta de georreferenciamento;

• Matrícula desatualizada ou em nome de proprietário falecido, posteiro ou terceiros;

• Ausência de cadastro no INCRA e de emissão do CCIR;

• ITR desatualizado ou não quitado;

• Ausência de inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural).

  
  

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2. Fração mínima de parcelamento

A fração mínima de parcelamento é o tamanho mínimo legal que um imóvel rural pode ter. Ela varia conforme o município e é definida com base no módulo fiscal, nos termos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).

O artigo 65 do Estatuto determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural ou à fração mínima estabelecida para a região.

Atenção: adquirir imóvel abaixo da fração mínima (ex: por contrato de gaveta) pode impedir a regularização posterior no Cartório de Registro de Imóveis.

3. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

O CCIR é um documento obrigatório, expedido pelo INCRA, que comprova a regularidade cadastral fundiária do imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).

Utilizações:

• Obrigatório para: inventário com imóvel rural, venda, doação, hipoteca, desmembramento, remembramento e arrendamento do imóvel;

• Exigido por instituições financeiras para concessão de crédito agrícola.

O CCIR deve estar atualizado no ano de exercício em que o inventário for realizado.

4. CAR – Cadastro Ambiental Rural

O CAR é um registro público eletrônico que reúne informações ambientais sobre os imóveis rurais, conforme o artigo 29 do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

É obrigatório para todos os imóveis rurais, e integra a base de dados usada para:

• Planejamento ambiental e econômico;

• Controle e monitoramento do uso da terra;

• Regularização ambiental;

• Concessão de benefícios ou isenções, como no cálculo do ITR.

Áreas de preservação permanente ou reserva legal registradas no CAR podem gerar isenção total ou proporcional no ITR.

5. ITR – Imposto Territorial Rural

O ITR é um tributo federal, previsto no artigo 153, inciso VI da Constituição e regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.

Incidência:

• Sobre a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel rural;

• Considera o valor da terra nua tributável, excluindo áreas protegidas.

Sujeito passivo:

• O proprietário, possuidor ou seus sucessores no inventário com imóvel rural respondem pelo pagamento do ITR.

Importância no inventário:

• O ITR deve estar regular e quitado;

• Sua ausência ou inconsistência pode impedir a partilha ou gerar autuações.

⚖️ Entendimento do STJ: imóveis localizados em área urbana mas destinados à exploração rural (agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial) devem pagar ITR, e não IPTU.(Art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 – jurisprudência pacificada do STJ).

6. Georreferenciamento: regularidade e segurança jurídica

O georreferenciamento é um processo técnico que identifica com precisão os limites e características do imóvel rural, com base em coordenadas geográficas certificadas pelo INCRA.

Por que é tão importante?

• Evita conflitos fundiários;

• Impede a sobreposição de áreas;

• Confere segurança jurídica para inventário com imóvel rural, compra, venda e financiamento;

• Garante padronização e atualidade dos registros.

📍 A falta de georreferenciamento:

• Impede a venda, doação e inventário do imóvel;

• Pode gerar multas e atrasos significativos no processo de inventário;

• Exige retificação técnica demorada (com engenheiro agrimensor);

• Ainda há demora no trâmite interno do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) após a certificação no INCRA.

Prazos legais para obrigatoriedade:

• Imóveis com mais de 100 hectares: já obrigatório;

• De 25 a menos de 100 hectares: obrigatório desde 20/11/2023;

• Inferiores a 25 hectares: obrigatório a partir de 20/11/2025.

Mesmo fora do prazo legal, é altamente recomendável providenciar o georreferenciamento para garantir a transmissão regular do bem e a valorização da propriedade.

Conclusão

O inventário de um imóvel rural exige cuidados técnicos e jurídicos específicos. Imóveis irregulares causam atrasos, desvalorização e insegurança jurídica tanto para os herdeiros quanto para terceiros interessados em futuras negociações.

Contar com uma assessoria jurídica especializada, que compreenda a complexidade fundiária, tributária e ambiental envolvida na sucessão patrimonial rural, é essencial para conduzir o processo com eficiência e segurança.

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O inventário extrajudicial

Um excelente acordo viabiliza o procedimento de inventário

1. O que é inventário extrajudicial e quando ele pode ser utilizado?

O inventário extrajudicial é um procedimento realizado em cartório para a partilha de bens deixados por pessoa falecida, desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo com a divisão dos bens. Também é necessário que não haja testamento válido, salvo se já houver sido registrado judicialmente ou com expressa autorização judicial, conforme o Enunciado nº 600 da Jornada de Direito Civil do CJF e o REsp 1.808.767 do STJ. A base legal para o inventário extrajudicial está no art. 610 do Código de Processo Civil de 2015 e na Resolução nº 35/2007 do CNJ.

2. Quais são as vantagens do inventário extrajudicial em comparação ao judicial?

O inventário extrajudicial é geralmente mais rápido e menos oneroso do que o judicial, pois não exige tramitação em juízo e evita custas processuais. Além disso, proporciona maior flexibilidade na definição de datas para assinatura e reduz o risco de conflitos familiares, promovendo um modelo ganha-ganha. Essa celeridade está prevista na Resolução nº 35/2007 do CNJ, que permite a lavratura da escritura pública diretamente no cartório de notas.

3. É possível fazer inventário extrajudicial mesmo havendo testamento?

Sim, desde que o testamento já tenha sido registrado judicialmente ou haja expressa autorização judicial, conforme o Enunciado nº 600 da Jornada de Direito Civil do CJF e o REsp 1.808.767 do STJ. A Resolução nº 571/2024 do CNJ também permite o cumprimento do testamento no inventário extrajudicial, após sua abertura, registro e cumprimento pelo Judiciário.

4. O que é necessário para realizar o inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes?

Sim, esta é uma possibilidade interessante trazida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2024. Assim discorre o artigo 12:

"O inventário poderá ser realizado por escritura pública, ainda que inclua interessado menor ou incapaz, desde que o pagamento do seu quinhão hereditário ou de sua meação ocorra em parte ideal em cada um dos bens inventariados e haja manifestação favorável do Ministério Público."

5. Quais documentos são exigidos para iniciar o inventário extrajudicial?

Os documentos necessários incluem certidão de óbito, documentos pessoais dos herdeiros e do cônjuge sobrevivente, certidão de casamento atualizada, certidões de bens (imóveis e móveis), certidão negativa de débitos fiscais e comprovantes de quitação do ITCMD. A exigência documental é regulamentada pela Resolução nº 35/2007 do CNJ e pela legislação cartorária vigente em Minas Gerais.

6. Quanto tempo demora para concluir um inventário extrajudicial?

O tempo varia conforme a complexidade do espólio e a agilidade na obtenção dos documentos necessários. Em média, pode ser concluído em 30 a 60 dias, considerando a ausência de pendências fiscais e a concordância entre os herdeiros, conforme a Resolução nº 35/2007 do CNJ, que possibilita a celeridade do procedimento.

7. Quais são os custos envolvidos em um inventário extrajudicial?

Os custos incluem os emolumentos cartorários, o pagamento do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) e os honorários advocatícios. Em Minas Gerais, a alíquota do ITCMD ainda é de 5% sobre o monte partilhável, conforme a legislação da SEFAZ-MG.

8. Como é feito o cálculo do ITCMD no inventário extrajudicial?

O ITCMD em Minas Gerais é calculado com base no valor venal do bem transmitido, conforme definido pela SEFAZ-MG. A alíquota varia conforme a faixa de valor do bem e está regulamentada na Lei Estadual nº 14.941/2003, alterada pela reforma do Código Tributário.

9. É possível incluir dívidas deixadas pelo falecido no inventário extrajudicial?

Sim, as dívidas do falecido podem ser incluídas no inventário extrajudicial para fins de quitação ou abatimento na partilha dos bens, conforme o art. 1.997 do Código Civil de 2002. É necessário verificar a existência de dívidas por meio de certidões negativas, conforme orientações da Resolução nº 35/2007 do CNJ.

10. Como o inventário extrajudicial pode ajudar na preservação da harmonia familiar?

O inventário extrajudicial promove um ambiente de consenso, agilidade e menor exposição emocional, permitindo que os herdeiros definam os termos da partilha de forma amigável. Esse modelo ganha-ganha é incentivado pela Resolução nº 35/2007 do CNJ, que visa evitar litígios judiciais.

11. Qual a importância de contratar um advogado especialista em inventário extrajudicial?

A presença de um advogado é obrigatória no inventário extrajudicial, conforme a Resolução nº 35/2007 do CNJ. Um advogado especialista garante a conformidade legal, assessoria estratégica na divisão patrimonial e economia tributária. Além disso, facilita a resolução de questões complexas, evitando conflitos familiares e preservando os interesses de todas as partes.

12. Por que eu contrataria um especialista em inventário extrajudicial?

Um especialista em inventário extrajudicial está atualizado com as constantes mudanças legislativas e jurisprudenciais dessa área específica. Por dedicar-se exclusivamente ao planejamento sucessório, ele conhece em profundidade as normas aplicáveis, como as Resoluções do CNJ e as diretrizes do Código Civil de 2002, oferecendo maior segurança jurídica. Além disso, ao focar exclusivamente nesse campo, o especialista proporciona um atendimento personalizado e exclusivo, antecipando riscos e propondo soluções estratégicas para cada situação familiar e patrimonial.

13. Qual é a competência do imposto no inventário?

Para bens IMÓVEIS é onde eles estão localizados (assim se tem bens me São Paulo, preciso declarar o de SP na SEFAZ/SP e o de MG na SEFAZ/MG.

Para declarar bens MÓVEIS (A REFORMA TRIBUTÁRIO FOI ALTERADA). Assim a regra de competência é a do último domicílio do autor da herança.

14. Em qual situação posso pagar imposto a mais?

    
    

Caso o advogado não oriente corretamente o cliente e não faça a partilha de forma correta, o imposto de transmissão causa mortis pode vir a maior. E isso acontece, por exemplo, quando não exclui a meação do cônjuge sobrevivente.

15. Qual é a importância de observar o prazo para o pagamento do ITCMD?

É considerar a possibilidade de ter desconto ou então não pagar multa por atraso.

16. A partilha pode ser desigual?

    
    

Pode. Desde que os herdeiros estejam cientes de que pagarão mais imposto por causa da diferença e concordem.

17. Sobre o plano de previdência privada ( PGBL e VGBL) incide imposto?

Não. Decisão recente do Supremo Tribunal Federal-STF: “É inconstitucional a incidência do imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD) sobre o repasse aos beneficiários de valores e direitos relativos ao plano vida gerador de benefício livre (VGBL) ou ao plano gerador de benefício livre (PGBL) na hipótese de morte do titular do plano”.

18. Quem recebe os valores em conta bancária?

    
    

Os herdeiros e os meeiros tem direito ao recebimento desses valores.

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Desvendando o Inventário Extrajudicial

Desvendando o Inventário Extrajudicial

O Inventário Extrajudicial e a melhor escolha para a partilha de bens

Lidar com a perda de um ente querido é um momento delicado, e a sucessão patrimonial pode tornar essa fase ainda mais difícil se não for conduzida corretamente. Você sabia que, dependendo do caso, é possível evitar um processo judicial demorado e caro, optando por um inventário extrajudicial?

Muitas famílias passam anos envolvidas em processos de inventário na Justiça, lidando com impugnações, desgaste emocional e a deterioração dos bens herdados. O inventário extrajudicial surge como uma solução prática, rápida e menos custosa, desde que preenchidos os requisitos legais.

Neste artigo, você entenderá tudo sobre o inventário extrajudicial, suas bases jurídicas e os desafios envolvidos. Além disso, verá como ele pode ser a melhor alternativa para garantir um desfecho ágil e harmônico na partilha de bens.

Base legal do Inventário Extrajudicial no Brasil

O inventário extrajudicial é regulado por diversas normas do ordenamento jurídico brasileiro, garantindo sua segurança e validade:

• Constituição Federal: Protege o direito de propriedade (art. 5º, XXII) e assegura a celeridade processual (art. 5º, LXXVIII), princípios que fundamentam a possibilidade de resolver o inventário sem necessidade de ação judicial.

  
  

• Código Civil (arts. 1.784 a 2.027): Estabelece as regras gerais da sucessão, incluindo a transmissão dos bens aos herdeiros e a necessidade de partilha para formalizar a sucessão patrimonial.

  
  

• Resolução nº 35/2007 do CNJ: Regulamenta o procedimento do inventário extrajudicial, determinando que ele pode ser realizado em cartório, desde que respeitados os requisitos legais.

  
  

Quem pode fazer o Inventário Extrajudicial?

Para que o inventário seja feito em cartório, sem necessidade de ação judicial, é necessário cumprir alguns requisitos:

✔️ Todos os herdeiros devem ser maiores e capazes – Caso haja um menor ou incapaz, é possível fazer o inventário extrajudicial, desde que haja anuência do Ministério Público.

✔️ Concordância entre os herdeiros – Não pode haver disputa sobre a divisão dos bens.

✔️ Presença obrigatória de um advogado – O advogado orienta os herdeiros e assegura que a partilha seja feita de forma legal e justa.

O regime de bens do casamento e seu impacto no inventário

O regime de bens adotado pelo falecido em seu casamento influencia diretamente a partilha da herança. Veja como cada regime impacta o processo:

• Comunhão Universal de Bens: Todos os bens adquiridos antes e durante o casamento pertencem ao casal. Assim, o cônjuge sobrevivente já detém metade dos bens e só participará do inventário na condição de meeiro, enquanto a outra metade será distribuída entre os herdeiros.

  
  

• Comunhão Parcial de Bens: Apenas os bens adquiridos durante o casamento são comuns ao casal. O cônjuge sobrevivente tem direito à meação sobre esses bens e pode ser herdeiro dos bens particulares do falecido.

  
  

É fundamental analisar o regime de bens para evitar conflitos e garantir que a divisão do patrimônio ocorra corretamente.

Alíquota do ITCMD nos estados e a Reforma do Código Tributário

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre o inventário e varia de estado para estado. Atualmente, algumas alíquotas são:

• São Paulo – 4%

• Minas Gerais – 5%

• Rio de Janeiro – 2 % a 8%

• Paraná – 4%

Com a reforma do Código Tributário Nacional, essas alíquotas podem ser alteradas, impactando diretamente o custo do inventário. Por isso, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada para entender o melhor momento para realizar o procedimento e evitar tributações mais altas.

A importância da busca por certidões para evitar problemas futuros

Um erro comum no inventário é ignorar possíveis dívidas do falecido. Antes de iniciar a partilha, é indispensável obter certidões para verificar se há pendências financeiras e processuais, como:

• Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais – Para evitar surpresas com tributos pendentes.

  
  

• Consulta à Justiça do Trabalho – Para verificar se há ações trabalhistas contra o falecido.

  
  

• Pesquisa de processos judiciais – Dívidas e ações judiciais podem comprometer o patrimônio deixado.

  
  

É importante ressaltar que as dívidas só alcançam o patrimônio do falecido. Se a partilha já tiver sido feita, a dívida alcançará o quinhão que coube a cada herdeiro até o seu limite.

Documentos para o Inventário Extrajudicial

REQUERIMENTO ENDEREÇADO AO CARTÓRIO CONTENDO

·         Identificação dos herdeiros/meeiros e demais intervenientes (art. 21, R-CNJ 35);

·        Qualificação de todos: nome completo, nacionalidade, estado civil, existência de união estável,profissão, filiação, data de nasc., número do doc. de identidade com órgão expedidor e data de expedição, CPF, endereço e e-mail. (art. 20, R-CNJ 35);

·         Dados do falecimento: data, local, matrícula e expedição do registro de óbito;

·         Dados do cônjuge ou convivente: Data, regime de bens;

·         Informar inventariante;

·         Relacionar e descrever os bens.

  DOCUMENTOS PESSOAIS DE TODAS AS PARTES

·         RG e CPF;

·        Certidão de Nascimento (se solteiro) ou Casamento (se casado, separado ou divorciado) ou Declaração de União Estável ou no caso de viúvo, certidão de óbito do cônjuge falecido;

·         Pacto antenupcial registrado, se houver;

·         Certidão                    de                    Inexistência                    de                    testamento;

·         Comprovante de residência dos interessados.

DOCUMENTOS DOS BENS MÓVEIS

·         Extrato bancário com o valor discriminado;

·         Homologação do Imposto de Transmissão Causa Mortis;

·         DUT do veículo;

·         Valor do veículo segundo a tabela FIPE;

·         Demais documentos do bem.

DOCUMENTOS DOS BENS IMÓVEIS 

·         Certidão de ônus;

·         Certidão imobiliária municipal tributária;

·         Valor venal do imóvel emitido pela prefeitura;

. Homologação do Imposto de Transmissão Causa Mortis

CERTIDÕES ORIGINAIS – De cujus e Cônjuge 

·         Certidão da Justiça Estadual ;

·         Certidão     da      Justiça      Federal;

·         Certidão Contribuinte municipal emitida pela Prefeitura;

·         Certidão Negativa da Receita Federal;

·         Certidão Negativa da Justiça do Trabalho.

DOCUMENTOS DOS BENS IMÓVEIS RURAIS

·         Certidão de Cadastro Rural – CCIR;

·         Certidão do Imposto Rural – ITR;

·         Certidão do Ibama;

·         Homologação do Imposto de Transmissão Causa Mortis

Inventário Extrajudicial ainda que haja testamento

Muitas pessoas acreditam que a simples existência de um testamento obriga a realização do inventário na Justiça, tornando o processo mais lento e burocrático. No entanto, essa não é mais uma regra absoluta. Com a evolução da jurisprudência e regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), já é possível realizar o inventário extrajudicial mesmo quando há testamento, desde que algumas condições sejam atendidas.

A base legal para essa possibilidade está em diferentes fontes do Direito:

✔️ Enunciado nº 600 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF) e Enunciado nº 16 do IBDFAM – Ambos reconhecem a possibilidade do inventário extrajudicial, mesmo com testamento, desde que respeitados os requisitos legais.

✔️ Precedente do STJ no REsp 1.808.767 – O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o inventário extrajudicial pode ocorrer se o testamento tiver sido previamente registrado judicialmente ou se houver expressa autorização do juízo competente.

✔️ Resolução nº 571/2024 do CNJ – Essa recente norma possibilita que o Judiciário faça a abertura, registro e cumprimento do testamento, permitindo que ele seja executado dentro do inventário extrajudicial.

Como Funciona na Prática?

Para que o inventário extrajudicial seja realizado em cartório, mesmo havendo testamento, o procedimento segue estas etapas:

1️⃣ Registro judicial do testamento – A família deve apresentar o testamento à Justiça para análise, garantindo sua validade.

2️⃣ Autorização para cumprimento extrajudicial – Se não houver impugnações, o juiz autoriza que a partilha ocorra diretamente no cartório.

3️⃣ Inventário extrajudicial no cartório – Com a decisão judicial favorável, os herdeiros seguem com o inventário de forma rápida e segura, respeitando as disposições do testamento.

Vantagens de Fazer o Inventário Extrajudicial com Testamento

✅ Menos tempo – O processo judicial para validar o testamento é muito mais rápido do que um inventário judicial completo.

✅ Menos custos – Evita-se a longa tramitação na Justiça, reduzindo despesas com taxas e honorários.

✅ Mais eficiência – A partilha é feita no cartório de forma simplificada, garantindo segurança jurídica.

Essa evolução no Direito Sucessório brasileiro representa um avanço significativo, permitindo que famílias resolvam a sucessão patrimonial de forma mais célere e harmônica.

Por que o inventário judicial pode ser um problema?

O inventário judicial é necessário quando há disputas entre os herdeiros. No entanto, ele tem desvantagens consideráveis:

⏳ Demora excessiva – Cada impugnação feita por um herdeiro leva, em média, três meses para ser analisada pelo juiz. Se três herdeiros impugnam cinco vezes, são quinze meses apenas para julgamentos de impugnações, sem contar outros prazos processuais.

💰 Custos elevados – Honorários advocatícios, taxas judiciais e possíveis avaliações patrimoniais encarecem o processo.

⚠️ Conflitos familiares constantes – Litígios prolongados desgastam os herdeiros emocionalmente e prejudicam relações familiares.

🏚️ Desvalorização do patrimônio – Enquanto o inventário não é finalizado, os bens podem se deteriorar ou perder valor de mercado.

As vantagens do Inventário Extrajudicial e o modelo ganha-ganha

O inventário extrajudicial oferece uma abordagem mais harmoniosa e eficaz. Entre suas principais vantagens, estão:

✅ Rapidez – Pode ser finalizado em poucas semanas, sem necessidade de processo judicial.

✅ Menos custos – Menos taxas e melhor valor de honorários advocatícios.

✅ Mais harmonia entre os herdeiros – Evita conflitos prolongados e estimula o diálogo.

✅ Modelo ganha-ganha – Os herdeiros negociam de forma colaborativa, cedendo em alguns pontos para garantir um acordo vantajoso para todos.

Diferente do inventário judicial, onde há um “ganha-perde” e um “perde-ganha”, no inventário extrajudicial todos ganham e todos perdem um pouco para alcançar um consenso justo. Isso evita desavenças e promove uma partilha mais equilibrada.

Conclusão – Por que contratar um advogado especialista?

O inventário extrajudicial é a solução ideal para famílias que desejam evitar desgastes emocionais e financeiros. No entanto, para garantir que tudo ocorra sem erros, a presença de um advogado especializado é obrigatória e essencial.

Se você quer um inventário rápido, seguro e sem surpresas desagradáveis, entre em contato. Com um atendimento humanizado e estratégico, posso te ajudar a conduzir esse processo da melhor forma possível.

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