Inventário com imóvel rural: o que você precisa saber para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica

Imóvel rural no inventário

O agronegócio tem um papel de destaque no Brasil, sendo responsável por aproximadamente 25% do PIB nacional. Com esse peso econômico e social, é natural que muitas famílias brasileiras possuam imóveis rurais em seu patrimônio. Porém, ao tratar de sucessão hereditária, surgem questões específicas e técnicas que podem impactar diretamente a valorização, negociação e até mesmo a possibilidade de inventariar esse tipo de bem.

Neste artigo, trago os principais aspectos que devem ser observados quando o inventário envolve imóveis rurais, com base na legislação atual, jurisprudência e exigências administrativas.

1. Regularidade é essencial no inventário com imóvel rural

O primeiro ponto de atenção é a regularidade do imóvel. Um imóvel rural irregular pode ser desvalorizado em até 50%, além de gerar travas burocráticas que impactam o andamento do inventário com imóvel rural, atrasam a partilha e impedem negociações futuras.

Algumas irregularidades comuns:

• Imóvel com área inferior à fração mínima de parcelamento;

• Falta de georreferenciamento;

• Matrícula desatualizada ou em nome de proprietário falecido, posteiro ou terceiros;

• Ausência de cadastro no INCRA e de emissão do CCIR;

• ITR desatualizado ou não quitado;

• Ausência de inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural).

  
  

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2. Fração mínima de parcelamento

A fração mínima de parcelamento é o tamanho mínimo legal que um imóvel rural pode ter. Ela varia conforme o município e é definida com base no módulo fiscal, nos termos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).

O artigo 65 do Estatuto determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural ou à fração mínima estabelecida para a região.

Atenção: adquirir imóvel abaixo da fração mínima (ex: por contrato de gaveta) pode impedir a regularização posterior no Cartório de Registro de Imóveis.

3. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

O CCIR é um documento obrigatório, expedido pelo INCRA, que comprova a regularidade cadastral fundiária do imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).

Utilizações:

• Obrigatório para: inventário com imóvel rural, venda, doação, hipoteca, desmembramento, remembramento e arrendamento do imóvel;

• Exigido por instituições financeiras para concessão de crédito agrícola.

O CCIR deve estar atualizado no ano de exercício em que o inventário for realizado.

4. CAR – Cadastro Ambiental Rural

O CAR é um registro público eletrônico que reúne informações ambientais sobre os imóveis rurais, conforme o artigo 29 do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

É obrigatório para todos os imóveis rurais, e integra a base de dados usada para:

• Planejamento ambiental e econômico;

• Controle e monitoramento do uso da terra;

• Regularização ambiental;

• Concessão de benefícios ou isenções, como no cálculo do ITR.

Áreas de preservação permanente ou reserva legal registradas no CAR podem gerar isenção total ou proporcional no ITR.

5. ITR – Imposto Territorial Rural

O ITR é um tributo federal, previsto no artigo 153, inciso VI da Constituição e regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.

Incidência:

• Sobre a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel rural;

• Considera o valor da terra nua tributável, excluindo áreas protegidas.

Sujeito passivo:

• O proprietário, possuidor ou seus sucessores no inventário com imóvel rural respondem pelo pagamento do ITR.

Importância no inventário:

• O ITR deve estar regular e quitado;

• Sua ausência ou inconsistência pode impedir a partilha ou gerar autuações.

⚖️ Entendimento do STJ: imóveis localizados em área urbana mas destinados à exploração rural (agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial) devem pagar ITR, e não IPTU.(Art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 – jurisprudência pacificada do STJ).

6. Georreferenciamento: regularidade e segurança jurídica

O georreferenciamento é um processo técnico que identifica com precisão os limites e características do imóvel rural, com base em coordenadas geográficas certificadas pelo INCRA.

Por que é tão importante?

• Evita conflitos fundiários;

• Impede a sobreposição de áreas;

• Confere segurança jurídica para inventário com imóvel rural, compra, venda e financiamento;

• Garante padronização e atualidade dos registros.

📍 A falta de georreferenciamento:

• Impede a venda, doação e inventário do imóvel;

• Pode gerar multas e atrasos significativos no processo de inventário;

• Exige retificação técnica demorada (com engenheiro agrimensor);

• Ainda há demora no trâmite interno do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) após a certificação no INCRA.

Prazos legais para obrigatoriedade:

• Imóveis com mais de 100 hectares: já obrigatório;

• De 25 a menos de 100 hectares: obrigatório desde 20/11/2023;

• Inferiores a 25 hectares: obrigatório a partir de 20/11/2025.

Mesmo fora do prazo legal, é altamente recomendável providenciar o georreferenciamento para garantir a transmissão regular do bem e a valorização da propriedade.

Conclusão

O inventário de um imóvel rural exige cuidados técnicos e jurídicos específicos. Imóveis irregulares causam atrasos, desvalorização e insegurança jurídica tanto para os herdeiros quanto para terceiros interessados em futuras negociações.

Contar com uma assessoria jurídica especializada, que compreenda a complexidade fundiária, tributária e ambiental envolvida na sucessão patrimonial rural, é essencial para conduzir o processo com eficiência e segurança.

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Inventário Simples e Rápido Guia Passo a Passo

Um processo célere e econômico

A sucessão de bens pode ser um processo delicado e complexo, mas nem sempre precisa ser assim. Existem procedimentos simples e rápido que tornam a partilha de bens menos onerosa. Como advogada especializada em inventários, ofereço serviços completos de arrolamento sumário e arrolamento sumaríssimo, garantindo uma transição tranquila e eficiente.

Se você está lidando com a partilha de bens de um ente querido, pode estar se perguntando como tornar esse inventário simples e rápido. Dois procedimentos que podem ajudar nesse sentido são o Arrolamento Sumário e o Arrolamento Sumaríssimo. Neste artigo, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre essas duas modalidades e como elas podem agilizar a partilha de bens, tornando-o simples e rápido.

O Arrolamento Sumário e o Arrolamento Sumaríssimo são procedimentos especiais do Direito das Sucessões que visam desburocratizar e acelerar a divisão dos bens deixados pelo falecido. A diferença entre eles está no valor total do patrimônio que pode ser submetido a cada modalidade, sendo o Arrolamento Sumário indicado para casos com valor mais elevado, mas ambos são simples e rápido.

Então, ao optar por um desses procedimentos, você poderá contar com um procedimento simples e rápido. Além disso, eles evitam a abertura de um processo de inventário completo, o que geralmente demanda mais tempo e maiores custos.

Portanto, se você está em busca de agilidade e eficiência no processo de partilha de bens, o Arrolamento Sumário e o Arrolamento Sumaríssimo são opções a serem consideradas. Continue lendo este artigo para entender melhor como eles funcionam e como podem beneficiar você e sua família.

A aceleração do inventário já começa com a escolha do procedimento mais adequado. Nesse sentido pode-se valer do arrolamento sumário que é uma modalidade de inventário mais célere, indicado para situações em que todos os herdeiros são maiores de idade e concordam com a partilha dos bens. Sendo irrelevante o valor total dos bens. E ainda, não há impedimento pelo fato de ter o morto deixado testamento. Nesse caso, há de se cumprir o registro do testamento na via judicial, ato em que o juiz determinará o seu cumprimento. Esse procedimento permite que os herdeiros resolvam a sucessão de forma mais ágil, com menos burocracia e custos reduzidos.

Ainda mais simplificado, o arrolamento sumaríssimo ou comum é ideal para casos em que o valor total do monte for igual ou inferior a 1000 (um mil) salários mínimos, nas formas do artigo 664 do Código de Processo Civil de 2015.

Art. 664. Quando o valor dos bens do espólio for igual ou inferior a 1.000 (mil) salários-mínimos, o inventário processar-se-á na forma de arrolamento, cabendo ao inventariante nomeado, independentemente de assinatura de termo de compromisso, apresentar, com suas declarações, a atribuição de valor aos bens do espólio e o plano da partilha.

§ 1º Se qualquer das partes ou o Ministério Público impugnar a estimativa, o juiz nomeará avaliador, que oferecerá laudo em 10 (dez) dias.

§ 2º Apresentado o laudo, o juiz, em audiência que designar, deliberará sobre a partilha, decidindo de plano todas as reclamações e mandando pagar as dívidas não impugnadas.

§ 3º Lavrar-se-á de tudo um só termo, assinado pelo juiz, pelo inventariante e pelas partes presentes ou por seus advogados.

§ 4º Aplicam-se a essa espécie de arrolamento, no que couber, as disposições do art. 672 , relativamente ao lançamento, ao pagamento e à quitação da taxa judiciária e do imposto sobre a transmissão da propriedade dos bens do espólio.

§ 5º Provada a quitação dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, o juiz julgará a partilha.

O artigo 662 do CPC/2015 dispõe sobre pagamento do imposto e das taxas judiciárias que não serão conhecidas ou apreciadas no procedimento do inventário, mas sim, por meio administrativo.

Art. 662. No arrolamento, não serão conhecidas ou apreciadas questões relativas ao lançamento, ao pagamento ou à quitação de taxas judiciárias e de tributos incidentes sobre a transmissão da propriedade dos bens do espólio.

§ 1º A taxa judiciária, se devida, será calculada com base no valor atribuído pelos herdeiros, cabendo ao fisco, se apurar em processo administrativo valor diverso do estimado, exigir a eventual diferença pelos meios adequados ao lançamento de créditos tributários em geral.

§ 2º O imposto de transmissão será objeto de lançamento administrativo, conforme dispuser a legislação tributária, não ficando as autoridades fazendárias adstritas aos valores dos bens do espólio atribuídos pelos herdeiros.

Ademais, considerando esse procedimento que é simples e rápido, o juízo fica limitado ao conhecimento do arrolamento e não se manifestará sobre o pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis. O fisco será intimado para o lançamento administrativo do imposto de transmissão e outros tributos que porventura incidir, conforme dispuser a legislação tributária.

Nesse sentido, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça - STJ, por unanimidade fixou a seguinte tese repetitiva no Tema 1074: "no arrolamento sumário, a homologação da partilha ou da adjudicação, bem como a expedição do formal de partilha e da carta de adjudicação, não se condicionam ao prévio recolhimento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)." Por outro lado nessa mesma tese repetitiva o STJ pacificou que: "deve ser comprovado o pagamento dos tributos relativos aos bens e às rendas do espólio, como preceituam o artigo 659, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil (CPC) e o artigo 192 do Código Tributário Nacional (CTN)."

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