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Imóvel rural no inventário
Imóvel rural no inventário

O agronegócio tem um papel de destaque no Brasil, sendo responsável por aproximadamente 25% do PIB nacional. Com esse peso econômico e social, é natural que muitas famílias brasileiras possuam imóveis rurais em seu patrimônio. Porém, ao tratar de sucessão hereditária, surgem questões específicas e técnicas que podem impactar diretamente a valorização, negociação e até mesmo a possibilidade de inventariar esse tipo de bem.

Neste artigo, trago os principais aspectos que devem ser observados quando o inventário envolve imóveis rurais, com base na legislação atual, jurisprudência e exigências administrativas.


1. Regularidade é essencial no inventário com imóvel rural

O primeiro ponto de atenção é a regularidade do imóvel. Um imóvel rural irregular pode ser desvalorizado em até 50%, além de gerar travas burocráticas que impactam o andamento do inventário com imóvel rural, atrasam a partilha e impedem negociações futuras.


Algumas irregularidades comuns:


  • Imóvel com área inferior à fração mínima de parcelamento;

  • Falta de georreferenciamento;

  • Matrícula desatualizada ou em nome de proprietário falecido, posteiro ou terceiros;

  • Ausência de cadastro no INCRA e de emissão do CCIR;

  • ITR desatualizado ou não quitado;

  • Ausência de inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural).



2. Fração mínima de parcelamento


A fração mínima de parcelamento é o tamanho mínimo legal que um imóvel rural pode ter. Ela varia conforme o município e é definida com base no módulo fiscal, nos termos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).

O artigo 65 do Estatuto determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural ou à fração mínima estabelecida para a região.

Atenção: adquirir imóvel abaixo da fração mínima (ex: por contrato de gaveta) pode impedir a regularização posterior no Cartório de Registro de Imóveis.


3. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural


O CCIR é um documento obrigatório, expedido pelo INCRA, que comprova a regularidade cadastral fundiária do imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).

Utilizações:

  • Obrigatório para: inventário com imóvel rural, venda, doação, hipoteca, desmembramento, remembramento e arrendamento do imóvel;

  • Exigido por instituições financeiras para concessão de crédito agrícola.

O CCIR deve estar atualizado no ano de exercício em que o inventário for realizado.

4. CAR – Cadastro Ambiental Rural


O CAR é um registro público eletrônico que reúne informações ambientais sobre os imóveis rurais, conforme o artigo 29 do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

É obrigatório para todos os imóveis rurais, e integra a base de dados usada para:

  • Planejamento ambiental e econômico;

  • Controle e monitoramento do uso da terra;

  • Regularização ambiental;

  • Concessão de benefícios ou isenções, como no cálculo do ITR.

Áreas de preservação permanente ou reserva legal registradas no CAR podem gerar isenção total ou proporcional no ITR.

5. ITR – Imposto Territorial Rural


O ITR é um tributo federal, previsto no artigo 153, inciso VI da Constituição e regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.

Incidência:

  • Sobre a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel rural;

  • Considera o valor da terra nua tributável, excluindo áreas protegidas.

Sujeito passivo:

  • O proprietário, possuidor ou seus sucessores no inventário com imóvel rural respondem pelo pagamento do ITR.

Importância no inventário:

  • O ITR deve estar regular e quitado;

  • Sua ausência ou inconsistência pode impedir a partilha ou gerar autuações.

⚖️ Entendimento do STJ: imóveis localizados em área urbana mas destinados à exploração rural (agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial) devem pagar ITR, e não IPTU.(Art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 – jurisprudência pacificada do STJ).

6. Georreferenciamento: regularidade e segurança jurídica


O georreferenciamento é um processo técnico que identifica com precisão os limites e características do imóvel rural, com base em coordenadas geográficas certificadas pelo INCRA.


Por que é tão importante?


  • Evita conflitos fundiários;

  • Impede a sobreposição de áreas;

  • Confere segurança jurídica para inventário com imóvel rural, compra, venda e financiamento;

  • Garante padronização e atualidade dos registros.

📍 A falta de georreferenciamento:
  • Impede a venda, doação e inventário do imóvel;

  • Pode gerar multas e atrasos significativos no processo de inventário;

  • Exige retificação técnica demorada (com engenheiro agrimensor);

  • Ainda há demora no trâmite interno do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) após a certificação no INCRA.

Prazos legais para obrigatoriedade:

  • Imóveis com mais de 100 hectares: já obrigatório;

  • De 25 a menos de 100 hectares: obrigatório desde 20/11/2023;

  • Inferiores a 25 hectares: obrigatório a partir de 20/11/2025.

Mesmo fora do prazo legal, é altamente recomendável providenciar o georreferenciamento para garantir a transmissão regular do bem e a valorização da propriedade.

Conclusão


O inventário de um imóvel rural exige cuidados técnicos e jurídicos específicos. Imóveis irregulares causam atrasos, desvalorização e insegurança jurídica tanto para os herdeiros quanto para terceiros interessados em futuras negociações.


Contar com uma assessoria jurídica especializada, que compreenda a complexidade fundiária, tributária e ambiental envolvida na sucessão patrimonial rural, é essencial para conduzir o processo com eficiência e segurança.




  • Foto do escritor: Luciane Nascimento
    Luciane Nascimento
  • 4 de abr.
  • 6 min de leitura

Atualizado: 17 de abr.


	Inventário extrajudicial é o procedimento feito em cartório
Inventário extrajudicial é o procedimento feito em cartório

O inventário extrajudicial permite a resolução de questões patrimoniais sem a necessidade de um processo judicial, tornando o procedimento mais rápido e eficiente. No caso do inventário extrajudicial, um(a) advogado(a) assessora os herdeiros na documentação e na formalização da partilha de bens diretamente em cartório.


Essa modalidade é para mim?


O inventário extrajudicial é indicado para herdeiros que desejam uma solução célere, com menos burocracia e custos reduzidos. Ele pode ser feito desde que todos os herdeiros estejam de acordo com a partilha, e é possível realizá-lo mesmo havendo menores ou incapazes e testamento, desde que sejam seguidos os trâmites legais adequados.


Se eu optar pela via extrajudicial, quais vantagens terei?


  • Rapidez: Procedimento concluído em semanas, enquanto o judicial pode levar anos.

  • Menos custos: Redução de taxas e honorários em comparação ao judicial.

  • Menos burocracia: Evita a morosidade do Judiciário.

  • Flexibilidade: Possibilidade de negociação amigável entre herdeiros.

  • Segurança jurídica: Escritura lavrada em cartório tem força de título executivo.


Vou precisar de advogado (a) para resolver o inventário no cartório?


Sim. A presença de um(a) advogado(a) é obrigatória por lei, pois ele(a) garante que a partilha seja feita corretamente, respeitando os direitos dos herdeiros e evitando problemas futuros.


Vou conseguir economizar?


Sim. O inventário extrajudicial é mais econômico, pois evita custas judiciais elevadas e reduz despesas com honorários advocatícios e taxas administrativas.


Qual cartório devo escolher?


O inventário extrajudicial pode ser realizado em qualquer Cartório de Notas do país, independentemente da localização do falecido ou dos bens.


Qual é o tempo estimado no extrajudicial?


Em média, o procedimento pode ser concluído em até 60 dias, dependendo da reunião de documentos e do pagamento dos tributos.


Se os herdeiros não chegarem a um consenso, podem se valer de estratégias de negociação para um acordo?


Sim. Um(a) advogado(a) especializado(a) pode intermediar as negociações, utilizando estratégias de mediação e conciliação para alcançar um consenso.


No conflito, o herdeiro quer ficar com o imóvel X e prefere o Judiciário, pois acredita que o juiz decidirá a seu favor. É assim que ocorre?


Não necessariamente. Geralmente, a partilha é feita em co-propriedade, ou seja, todos os herdeiros são donos de um percentual do imóvel X citado no exemplo acima. No Judiciário, o processo pode se prolongar e gerar mais custos. No extrajudicial, essa disputa pode ser resolvida por meio de acordo entre as partes, com auxílio de um(a) advogado(a) ou de um mediador.


Como essa disputa se resolveria no extrajudicial?


Com diálogo e negociação. Se todos os herdeiros concordarem que determinado herdeiro fique com o imóvel X, ele poderá recebê-lo, desde que haja compensação proporcional aos demais, se for o caso. A atuação do(a) advogado(a) é fundamental para buscar soluções equilibradas.


Quais são as etapas do inventário extrajudicial?


  1. Reunião inicial com o(a) advogado(a);

  2. Levantamento de documentos e certidões;

  3. Avaliação dos bens e apuração de dívidas;

  4. Elaboração da minuta de escritura;

  5. Pagamento do ITCMD e demais tributos;

  6. Lavratura da escritura pública em cartório;

  7. Registro da partilha nos cartórios de imóveis e demais órgãos competentes.


Quando eu contrato uma advogada, até onde vai o trabalho dela? Inclui o registro do bem em cartório?


Não inclui o registro do bem em cartório. O trabalho da advogada pode incluir todas as etapas do inventário, desde a orientação inicial até a lavratura da escritura no Cartório de Notas.


Ao lavrar a escritura pública de inventário, eu consigo registrar os bens? Pode ocorrer alguma nota devolutiva?


Ao lavrar a escritura pública do inventário extrajudicial, o objetivo é justamente permitir o registro dos bens nos respectivos cartórios (registro de imóveis, DETRAN, junta comercial etc.). No entanto, sim, ainda pode haver nota devolutiva caso haja alguma inconsistência ou exigência não atendida.


Alguns motivos comuns para nota devolutiva após a lavratura da escritura:


  • Divergência de dados (nome, CPF, matrícula do imóvel desatualizada ou com erro);

  • Falta de documentação complementar exigida pelo cartório de registro (como a certidão de inteiro teor atualizada ou comprovante do ITBI, se aplicável);

  • Descrição do imóvel incompleta ou imprecisa;

  • Inexistência de averbação de construções na matrícula;

  • Falta de comprovação do pagamento do ITCMD ou existência de pendências com a Fazenda Estadual;

  • Escritura com cláusulas que exigem esclarecimento ou ajustes técnicos.


Por isso, é essencial que a minuta da escritura pública seja cuidadosamente redigida pela advogada, já considerando os requisitos de registro, especialmente quando há bens imóveis envolvidos. Também é recomendável verificar previamente com o cartório de registro de imóveis quais exigências específicas são aplicadas naquela serventia.


É preciso declarar os bens do espólio?


Sim. Todos os bens do falecido devem ser declarados, inclusive contas bancárias, imóveis, veículos, ações, participações em empresas e outros.


Preciso pagar as dívidas do falecido?


Sim. As dívidas do falecido devem ser quitadas com os bens do espólio antes da partilha. Se o patrimônio for insuficiente, os herdeiros não respondem com seu patrimônio pessoal.


Posso ter desconto do ITCMD?


Alguns estados oferecem descontos ou isenções do ITCMD, dependendo do valor da herança, grau de parentesco ou se o bem for o único imóvel do herdeiro. É importante verificar a legislação estadual.


A reforma tributária vai impactar aumento no ITCMD?


Sim. A tendência é que a reforma traga mudanças nas alíquotas e na forma de cobrança do ITCMD, o que pode resultar em aumento do imposto. Por isso, antecipar o inventário pode evitar maiores custos no futuro.


O que acontece se eu não fizer o inventário?


Sem o inventário, os bens do falecido ficam em nome dele e não podem ser vendidos, transferidos ou regularizados. Além disso, pode haver aplicação de multas e cobrança de juros sobre o ITCMD devido.


Tem multa?


Sim. A não realização do inventário no prazo legal (60 dias a contar do falecimento, em alguns estados) pode gerar multa sobre o valor do imposto devido.


Corro o risco de perder o bem?


Sim. A falta de regularização pode gerar problemas como a perda de prazos, litígios entre herdeiros, cobrança de dívidas e dificuldades para uso ou venda do bem.





Os atos extrajudiciais são seguros? Garantem validade perante terceiros?


Sim. A escritura pública lavrada em cartório tem plena validade jurídica e pode ser utilizada para transferência de bens.


O que significa dizer que o inventário extrajudicial é célere?


Significa que ele é realizado em um prazo reduzido, sem a burocracia do Judiciário, permitindo a rápida transmissão dos bens aos herdeiros.


Posso deixar um bem para ser partilhado posteriormente?


Sim. Isso pode ser feito por meio da sobrepartilha, que permite a divisão de bens que não foram incluídos no inventário original.


Posso vender um bem para pagar o inventário no cartório?


Sim, mas a venda deve ser realizada antes da partilha ou com a concordância de todos os herdeiros.


Qual legislação me garante que o inventário pode ser feito no cartório?


A possibilidade do inventário extrajudicial está prevista na Lei nº 11.441/2007 e na Resolução nº 35/2007 do CNJ.


Por que os prazos nos cartórios são menores que no Judiciário?


Porque não há necessidade de tramitação processual e o procedimento depende apenas da reunião dos documentos e do pagamento dos tributos.


Eu posso ajudar na agilidade do inventário?


Sim! A reunião rápida dos documentos, o pagamento tempestivo dos impostos e a organização da documentação agilizam o procedimento.


O que faz o inventário judicial se arrastar?


Divergências entre herdeiros, impugnações, excesso de burocracia e sobrecarga do Judiciário.


Se eu fizer o inventário no cartório e depois me sentir prejudicado, posso recorrer ao Judiciário?


Sim. Caso haja algum vício ou nulidade na partilha, é possível ingressar com uma ação judicial para revisão do inventário.


Como devemos agir para prevenir problemas futuros?


Escolhendo uma assessoria jurídica qualificada, garantindo transparência nas decisões e formalizando todos os atos corretamente.


Como devo escolher uma advogada?


Dê preferência a um(a) profissional especializado(a) em Direito Sucessório, com experiência em inventários extrajudiciais e habilidade para conduzir negociações.


Tem que ser uma advogada para todos os herdeiros?


Não necessariamente. Cada herdeiro pode ter um(a) advogado(a), mas a contratação de um único profissional para todos pode facilitar o procedimento e reduzir custos.


Quais ganhos financeiros teremos?


Menos despesas com custas judiciais, menos tempo de espera para usufruir dos bens herdados e mais previsibilidade financeira para os herdeiros.


Se você deseja um inventário rápido, eficiente e sem complicações, o inventário extrajudicial é a melhor opção!




  • Foto do escritor: Luciane Nascimento
    Luciane Nascimento
  • 26 de fev.
  • 5 min de leitura

Atualizado: 29 de mar.


O usufruto pode ser gravado sobre bem móvel e imóvel
O usufruto pode ser gravado sobre bem móvel e imóvel

O usufruto é um instituto jurídico amplamente utilizado em estratégias de planejamento sucessório e na administração de patrimônios, especialmente na doação de bens imóveis. No Brasil, ele está disciplinado no Código Civil, sendo um mecanismo que permite ao usufrutuário utilizar e aproveitar um bem de terceiros, preservando a propriedade para outra pessoa, denominada nu proprietário.


Neste artigo, exploraremos detalhadamente o conceito de usufruto, quem pode ser usufrutuário, os tipos de usufruto existentes, as possibilidades de aplicação em diferentes patrimônios, as formas de extinção e as implicações jurídicas e financeiras envolvidas nesse instituto. Ao final, você terá um panorama completo de como o usufruto pode ser um instrumento eficaz para proteger e administrar bens, sem perder de vista o planejamento sucessório.


O que é usufruto?


O usufruto é um direito real que concede ao usufrutuário o poder de usar e gozar de um bem alheio, sem, no entanto, possuir a sua propriedade. O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.390 a 1.411, estabelece as diretrizes para a constituição e funcionamento do usufruto.


Ao instituir o usufruto, o proprietário do bem (seja móvel ou imóvel) transfere o direito de uso e fruição, mas mantém a titularidade do imóvel, que passa a ser chamado de nua propriedade. Essa divisão permite que o nu proprietário permaneça com o título de dono, enquanto o usufrutuário usufrui do imóvel, podendo, por exemplo, morar nele, alugá-lo e perceber as rendas decorrentes desse aluguel.


Exemplos práticos


  • Um pai doa um imóvel ao filho, mas reserva para si o usufruto vitalício. Nesse caso, o filho passa a ser o nu proprietário, constando seu nome na matrícula do imóvel, enquanto o pai (usufrutuário) continua morando na casa até o seu falecimento.


  • Um avô doa um terreno para os netos, com usufruto temporário para o pai das crianças, que pode administrar o terreno e utilizar os frutos dele (como aluguéis) até que os netos completem determinada idade.


Quem é o usufrutuário?


O usufrutuário é a pessoa que recebe o direito de usar e gozar do bem, sem ser o seu proprietário. Ele tem o direito de posse direta sobre o imóvel, o que significa que pode utilizá-lo de acordo com sua conveniência, respeitando o limite de não alterar a sua substância ou destinação.

O usufrutuário tem seus direitos garantidos no seguinte dispositivo do Código Civil de 2002:

"Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos."


Direitos do usufrutuário


  • Posse direta: o usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo e perceber as rendas.

  • Administração do bem: ele pode administrar o bem como melhor lhe convier, inclusive ceder seu direito de uso gratuitamente ou de forma onerosa a terceiros.

  • Percepção dos frutos: pode usufruir de todos os frutos civis (aluguéis, rendimentos financeiros) e naturais (colheitas, por exemplo).


Deveres do usufrutuário


  • Preservação do bem: deve conservar o imóvel e não alterar sua estrutura sem o consentimento do nu proprietário.

  • Custos e despesas: é responsável pelas despesas ordinárias de manutenção do imóvel, como IPTU, taxas condominiais e custos de conservação.


Nu proprietário: quem é e quais seus direitos?


O nu proprietário é aquele que detém o título de propriedade do bem, mas não possui o direito de uso e gozo enquanto perdurar o usufruto. Isso significa que seu nome consta na matrícula do imóvel como proprietário, mas ele não pode utilizar o bem enquanto houver um usufrutuário em posse direta.


Direitos do nu proprietário


  • Direito de alienação: pode vender o imóvel, independentemente da autorização do usufrutuário. No entanto, o comprador deverá respeitar o usufruto até a sua extinção.

  • Direito à propriedade plena: quando o usufruto se extingue, o nu proprietário readquire automaticamente o direito de uso e gozo do bem, consolidando a propriedade plena.


Limitações do nu proprietário


  • Não pode revogar o usufruto: o nu proprietário não pode desfazer o usufruto unilateralmente.

  • Não pode utilizar o imóvel: enquanto o usufruto vigorar, ele não tem o direito de morar no imóvel, nem de perceber rendas dele.


Tipos de usufruto


O usufruto pode variar de acordo com a sua duração e com a forma como é instituído. As principais classificações são:


1. Usufruto vitalício


É válido enquanto o usufrutuário estiver vivo, extinguindo-se automaticamente com o seu falecimento. Ele é amplamente utilizado em planejamento sucessório, quando os pais doam o imóvel para os filhos, mas desejam continuar utilizando o bem até o fim de suas vidas.


2. Usufruto temporário


Tem prazo definido e se extingue ao final desse período, independentemente de o usufrutuário ainda estar vivo. Esse tipo de usufruto é muito utilizado em doações condicionadas a eventos futuros, como a maioridade do donatário.


3. Usufruto parcial


Pode recair apenas sobre uma parte do bem, permitindo, por exemplo, que um usufrutuário utilize apenas metade de um imóvel ou perceba um percentual das rendas geradas por ele.

Assim discorre o Código Civil em seu artigo 1.390: "Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades."


4. Usufruto conjunto


Pode ser instituído para mais de uma pessoa simultaneamente, com percentuais diferentes para cada usufrutuário. Por exemplo, 50% para o cônjuge e 50% para um filho.


Extinção do usufruto


O usufruto se extingue nas seguintes situações:

  • Morte do usufrutuário: no caso do usufruto vitalício.

  • Término do prazo: no caso do usufruto temporário.

  • Renúncia: quando o usufrutuário decide abdicar de seu direito.

  • Destruição do bem: se o imóvel for destruído, o usufruto se extingue.

  • Consolidação: quando o usufruto e a nua propriedade se unem na mesma pessoa, como na hipótese de o nu proprietário adquirir o usufruto do titular.

Após a extinção do usufruto, é necessário realizar a averbação na matrícula do imóvel para regularizar a situação no cartório de registro de imóveis.


Custas e taxas envolvidas


As custas para constituição e extinção do usufruto variam conforme o Estado, seguindo as tabelas de emolumentos locais. Geralmente, incide um percentual sobre um terço do valor do bem.

Em alguns Estados, cobra-se a taxa integral no momento da instituição do usufruto. Em outros, metade na instituição e a outra metade na extinção.


Usufruto no planejamento sucessório


O usufruto é amplamente utilizado em planejamento sucessório, permitindo que o doador mantenha o direito de uso e gozo do bem, enquanto transfere a nua propriedade aos herdeiros. No entanto, é importante entender o objetivo do cliente para avaliar se o usufruto é a melhor escolha, pois, em alguns casos, a cláusula de inalienabilidade pode ser mais adequada.


Considerações finais


O usufruto é um instrumento poderoso para planejamento patrimonial e sucessório, permitindo que o proprietário usufrua do imóvel enquanto transfere a propriedade para outra pessoa. No entanto, sua utilização requer um entendimento claro dos direitos e deveres de usufrutuários e nu proprietários, além de uma análise estratégica das implicações fiscais e sucessórias.

Ao planejar a doação de bens com reserva de usufruto, é essencial considerar as necessidades e objetivos familiares, bem como consultar um advogado especializado para garantir a conformidade legal e a eficácia do planejamento.





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