Inventário com imóvel rural: o que você precisa saber para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica

Imóvel rural no inventário

O agronegócio tem um papel de destaque no Brasil, sendo responsável por aproximadamente 25% do PIB nacional. Com esse peso econômico e social, é natural que muitas famílias brasileiras possuam imóveis rurais em seu patrimônio. Porém, ao tratar de sucessão hereditária, surgem questões específicas e técnicas que podem impactar diretamente a valorização, negociação e até mesmo a possibilidade de inventariar esse tipo de bem.

Neste artigo, trago os principais aspectos que devem ser observados quando o inventário envolve imóveis rurais, com base na legislação atual, jurisprudência e exigências administrativas.

1. Regularidade é essencial no inventário com imóvel rural

O primeiro ponto de atenção é a regularidade do imóvel. Um imóvel rural irregular pode ser desvalorizado em até 50%, além de gerar travas burocráticas que impactam o andamento do inventário com imóvel rural, atrasam a partilha e impedem negociações futuras.

Algumas irregularidades comuns:

• Imóvel com área inferior à fração mínima de parcelamento;

• Falta de georreferenciamento;

• Matrícula desatualizada ou em nome de proprietário falecido, posteiro ou terceiros;

• Ausência de cadastro no INCRA e de emissão do CCIR;

• ITR desatualizado ou não quitado;

• Ausência de inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural).

  
  

Quero saber mais

2. Fração mínima de parcelamento

A fração mínima de parcelamento é o tamanho mínimo legal que um imóvel rural pode ter. Ela varia conforme o município e é definida com base no módulo fiscal, nos termos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).

O artigo 65 do Estatuto determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural ou à fração mínima estabelecida para a região.

Atenção: adquirir imóvel abaixo da fração mínima (ex: por contrato de gaveta) pode impedir a regularização posterior no Cartório de Registro de Imóveis.

3. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

O CCIR é um documento obrigatório, expedido pelo INCRA, que comprova a regularidade cadastral fundiária do imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).

Utilizações:

• Obrigatório para: inventário com imóvel rural, venda, doação, hipoteca, desmembramento, remembramento e arrendamento do imóvel;

• Exigido por instituições financeiras para concessão de crédito agrícola.

O CCIR deve estar atualizado no ano de exercício em que o inventário for realizado.

4. CAR – Cadastro Ambiental Rural

O CAR é um registro público eletrônico que reúne informações ambientais sobre os imóveis rurais, conforme o artigo 29 do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

É obrigatório para todos os imóveis rurais, e integra a base de dados usada para:

• Planejamento ambiental e econômico;

• Controle e monitoramento do uso da terra;

• Regularização ambiental;

• Concessão de benefícios ou isenções, como no cálculo do ITR.

Áreas de preservação permanente ou reserva legal registradas no CAR podem gerar isenção total ou proporcional no ITR.

5. ITR – Imposto Territorial Rural

O ITR é um tributo federal, previsto no artigo 153, inciso VI da Constituição e regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.

Incidência:

• Sobre a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel rural;

• Considera o valor da terra nua tributável, excluindo áreas protegidas.

Sujeito passivo:

• O proprietário, possuidor ou seus sucessores no inventário com imóvel rural respondem pelo pagamento do ITR.

Importância no inventário:

• O ITR deve estar regular e quitado;

• Sua ausência ou inconsistência pode impedir a partilha ou gerar autuações.

⚖️ Entendimento do STJ: imóveis localizados em área urbana mas destinados à exploração rural (agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial) devem pagar ITR, e não IPTU.(Art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 – jurisprudência pacificada do STJ).

6. Georreferenciamento: regularidade e segurança jurídica

O georreferenciamento é um processo técnico que identifica com precisão os limites e características do imóvel rural, com base em coordenadas geográficas certificadas pelo INCRA.

Por que é tão importante?

• Evita conflitos fundiários;

• Impede a sobreposição de áreas;

• Confere segurança jurídica para inventário com imóvel rural, compra, venda e financiamento;

• Garante padronização e atualidade dos registros.

📍 A falta de georreferenciamento:

• Impede a venda, doação e inventário do imóvel;

• Pode gerar multas e atrasos significativos no processo de inventário;

• Exige retificação técnica demorada (com engenheiro agrimensor);

• Ainda há demora no trâmite interno do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) após a certificação no INCRA.

Prazos legais para obrigatoriedade:

• Imóveis com mais de 100 hectares: já obrigatório;

• De 25 a menos de 100 hectares: obrigatório desde 20/11/2023;

• Inferiores a 25 hectares: obrigatório a partir de 20/11/2025.

Mesmo fora do prazo legal, é altamente recomendável providenciar o georreferenciamento para garantir a transmissão regular do bem e a valorização da propriedade.

Conclusão

O inventário de um imóvel rural exige cuidados técnicos e jurídicos específicos. Imóveis irregulares causam atrasos, desvalorização e insegurança jurídica tanto para os herdeiros quanto para terceiros interessados em futuras negociações.

Contar com uma assessoria jurídica especializada, que compreenda a complexidade fundiária, tributária e ambiental envolvida na sucessão patrimonial rural, é essencial para conduzir o processo com eficiência e segurança.

Saiba mais