Imóvel Irregular no Inventário

Imóvel Irregular no Inventário: Atenção! Você Pode Estar Perdendo Dinheiro (e Nem Sabe)

Seu patrimônio merece segurança. Sua família merece tranquilidade — e você merece a orientação certa para garantir isso.

Quando alguém da família falece e chega a hora de fazer o inventário, é muito comum surgir um problema:

“Doutora, o imóvel não tem escritura.” “Só temos um contrato de gaveta.” “Não tem matrícula no cartório.”

E agora? Perde o imóvel? Não pode inventariar?

Calma. Na maioria dos casos, é possível sim incluir esse bem no inventário. Mas é aqui que mora o perigo — e também a oportunidade.

Primeiro ponto: o imóvel é irregular ou só está mal documentado?

Muita gente acha que todo imóvel irregular no inventário é aquele sem escritura. Nem sempre é assim.

Às vezes o imóvel tem registro antigo (transcrição) e está no nome do falecido. Nesse caso, ele pode estar totalmente regular.

Agora, se:

• Não tem matrícula;

• Não tem transcrição;

• Está no nome de outra pessoa;

• Existe apenas um contrato particular antigo;

Aí sim estamos falando de imóvel irregular do ponto de vista registral.

E isso impacta diretamente no inventário.

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Posso inventariar um imóvel irregular?

Sim.

O Código Civil permite que a posse seja transmitida aos herdeiros (art. 1.206).

Mas existe um detalhe importante:

Você não vai inventariar a propriedade.Você vai inventariar os direitos aquisitivos ou a posse.

Isso muda completamente a estratégia.

Entenda a diferença que pode mudar seu caso

Antes de decidir o que fazer, precisamos saber qual documento existe. Veja as situações mais comuns:

Contrato de Gaveta

É aquele contrato feito entre comprador e vendedor, sem registro no cartório de imóveis.

Ele prova que houve negociação.Mas não transfere oficialmente a propriedade.

É muito comum em imóveis antigos ou loteamentos antigos.

Promessa de Compra e Venda

É um contrato preliminar. As partes prometem que vão fazer a escritura definitiva no futuro.

Pode ter cláusula de arrependimento.

Ou seja, alguém pode desistir.

Esse contrato, sozinho, não transfere a propriedade.

Compromisso de Compra e Venda

Aqui está a grande diferença.

Esse contrato:

• Não permite arrependimento;

• Pode gerar direito real se registrado;

• Permite ação judicial para obrigar a transferência.

Se o vendedor se recusar a passar a escritura, é possível entrar com:

Ação de Adjudicação Compulsória

Ela serve para obrigar a transferência do imóvel quando:

• O comprador já pagou;

• O vendedor se recusa a assinar;

• O vendedor faleceu;

• O vendedor desapareceu.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça entende que não há prazo para entrar com essa ação, quando preenchidos os requisitos.

Isso pode salvar patrimônios que parecem “perdidos”.

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E quando é caso de Usucapião?

Imagine essa situação:

• Contrato de 1960;

• Vendedor falecido;

• Herdeiros do vendedor desconhecidos;

• Imóvel sem matrícula.

Talvez a solução não seja adjudicação.

Pode ser usucapião.

Especialmente quando:

• A família está no imóvel há muitos anos;

• A posse é mansa, pacífica e contínua;

• Não há oposição.

Em alguns casos, o próprio formal de partilha do inventário pode servir como justo título e até reduzir prazo para usucapião.

Mas atenção: cada caso precisa de análise técnica. Um erro aqui pode atrasar anos.

Vale a pena inventariar só a posse?

Depende.

• Se todos os herdeiros concordam e querem regularizar depois, pode ser estratégico.

• Mas se há conflito entre herdeiros, inventariar a posse garante que cada um tenha sua fração reconhecida.

Importante:Para o Estado, posse vale tanto quanto propriedade para fins de imposto (ITCMD).Ou seja, o imposto vai incidir do mesmo jeito.

O maior erro que vejo acontecer

Muitas famílias:

• Fazem o inventário sem estratégia;

• Ignoram a irregularidade;

• Ou deixam para “resolver depois”.

Resultado?

Anos depois:

• Não conseguem vender;

• Não conseguem financiar;

• Não conseguem regularizar;

• Gastam o dobro.

Regularização imobiliária não é detalhe.É planejamento patrimonial.

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Cada imóvel irregular tem um caminho diferente

Depois de analisar o caso, normalmente existem três possibilidades:

1. Inventariar a posse e regularizar depois;

2. Entrar com adjudicação compulsória e finalizar o inventário com o bem regularizado;

3. Entrar com usucapião.

Escolher o caminho errado pode significar:

• Mais tempo;

• Mais custo;

• Mais conflito familiar.

Escolher o caminho certo pode:

• Economizar anos;

• Reduzir desgaste entre herdeiros;

• Valorizar o patrimônio da família.

  
  

Um alerta importante para você

Se você:

• Está iniciando um inventário;

• Descobriu que o imóvel não tem escritura;

• Tem apenas contrato antigo;

• Ou está com dificuldade para vender um imóvel herdado;

Não trate isso como um problema simples.

A regularização imobiliária dentro do inventário exige estratégia jurídica e visão patrimonial.

Cada detalhe do contrato muda totalmente a solução.

Quer saber qual é o melhor caminho para o seu caso?

Eu atuo justamente na interseção entre inventário e regularização imobiliária.

Se você quiser:

• Analisar seus documentos;

• Entender se é caso de adjudicação ou usucapião;

• Evitar erros que podem custar anos;

Busque uma análise do seu caso.

Seu patrimônio merece segurança.E sua família merece tranquilidade.

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